今年上半年，酒店(diàn)地産(chǎn)圈頗為(wèi)火熱。一方面，不少酒店(diàn)被地産(chǎn)商(shāng)公(gōng)開出售以求“斷臂回血”;另一方面，萬達、世茂、金茂、等企業紛紛簽約或發布新(xīn)酒店(diàn)品牌。一時間，地産(chǎn)、酒店(diàn)和文(wén)旅這個三角關系開始變得撲朔迷離。

　　此前就有(yǒu)消息傳出，包括上海豫園萬麗酒店(diàn)、新(xīn)華聯索菲特大酒店(diàn)、綠地虹橋世界中(zhōng)心酒店(diàn)、綠地徐泾會展中(zhōng)心酒店(diàn)等在内的多(duō)家五星級酒店(diàn)“被擺上貨架”，公(gōng)開挂網尋找買家，這一現象引發業内的高度關注。

　　酒店(diàn)：被放棄的盈利點

　　據不完全統計，目前高星酒店(diàn)存量市場非常大，其中(zhōng)近八成都是地産(chǎn)商(shāng)的産(chǎn)業，而其共同特點則是低收益，甚至嚴重虧損。

　　為(wèi)什麽地産(chǎn)商(shāng)對開發酒店(diàn)如此熱衷?一個重要原因是地産(chǎn)商(shāng)為(wèi)了提升所開發地塊的品牌價值，往往會選擇大品牌的酒店(diàn)作(zuò)為(wèi)配套設施，以求提升商(shāng)業體(tǐ)的品牌調性，帶動寫字樓或者住宅的銷售。因此，酒店(diàn)利潤在一開始就是以“犧牲品”的形态出現的。

　　而随着商(shāng)業地産(chǎn)從賣樓時代轉向運營時代，運營結果改變了物(wù)業價值，運營商(shāng)的價值愈發凸顯。作(zuò)為(wèi)地産(chǎn)綜合體(tǐ)的一部分(fēn)，酒店(diàn)也需要回歸到住宿和商(shāng)業本質(zhì)，盈利的壓力對地産(chǎn)商(shāng)來說也愈發沉重。因此，前文(wén)所述的酒店(diàn)被擺上貨架的現象也就不難理(lǐ)解。

　　我們通過數據來理(lǐ)解企業的行為(wèi)。以綠地為(wèi)例，公(gōng)司2020年的年報顯示，截至2020年12月末，該公(gōng)司酒店(diàn)客房數為(wèi)12246間，入住率47.7%。2020年度，公(gōng)司酒店(diàn)取得經營收入16.60億元，占營業收入的0.36%。可(kě)見，綠地公(gōng)司旗下酒店(diàn)入住率并不理(lǐ)想，而酒店(diàn)業務(wù)對公(gōng)司整體(tǐ)的貢獻占比也不高。因此不難理(lǐ)解，就疫情以來酒店(diàn)營收表現，加之酒店(diàn)品牌管理(lǐ)方每年要向業主方收取數高額的管理(lǐ)費用(yòng)，這樣的成本讓企業難以負擔。斷臂止損，出售物(wù)業并回籠資金是自然而然的選擇。

　　地産(chǎn)：切換的身份

　　但是，出售酒店(diàn)以回籠資金真的就是地産(chǎn)商(shāng)唯一的出路嗎?更多(duō)的地産(chǎn)企業試圖擺脫“業主”的身份，通過走上管理(lǐ)模式而實現轉型。6月底，金茂在三亞發布金茂嘉悅酒店(diàn)、金茂璞修酒店(diàn)、金茂隐逸酒店(diàn)等五大自有(yǒu)品牌。同時，萬達、世茂、融創等企業旗下的酒店(diàn)集團也各有(yǒu)新(xīn)酒店(diàn)簽約和新(xīn)品牌發布。地産(chǎn)酒店(diàn)似乎在迎來一個新(xīn)的發展階段，而藏在其背後的一個關鍵詞，就是“輕資産(chǎn)”。

　　盤點過去五年，衆多(duō)地産(chǎn)集團紛紛進行了“業主-管理(lǐ)”的輕資産(chǎn)轉型嘗試。

　　2016年，萬達酒店(diàn)及度假村品牌成功輸出首個項目，五指山(shān)百城萬達嘉華酒店(diàn)。世茂酒店(diàn)及度假村旗下首家委托管理(lǐ)輸出的酒店(diàn)，臨沂濱河世茂睿選酒店(diàn)也順利亮相。

　　2017年，世茂集團通過與喜達屋資本合作(zuò)推出的世茂喜達酒店(diàn)管理(lǐ)有(yǒu)限公(gōng)司，以自主品牌對外輸出管理(lǐ)為(wèi)核心業務(wù)，并涵蓋6個不同定位的自主酒店(diàn)品牌，禦榕莊、茂禦、世禦、茂禦居、睿選尚品和睿選。截止去年8月，世茂喜達旗下酒店(diàn)突破100家。同樣是去年，萬達酒店(diàn)将旗下的73家酒店(diàn)打包價189.55億元賣給了富力。

　　2019年，碧桂園酒店(diàn)業務(wù)釋放出要做輕資産(chǎn)輸出的信号。1年之後，碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店(diàn)及度假村正式宣布成立，輸出管理(lǐ)和品牌。目前，鳳悅酒店(diàn)管理(lǐ)全球逾500億元酒店(diàn)資産(chǎn)，為(wèi)超過100家酒店(diàn)提供運營和資産(chǎn)管理(lǐ)服務(wù)。

　　有(yǒu)地産(chǎn)分(fēn)析人士指出，房企酒店(diàn)業務(wù)的輕資産(chǎn)化的背後，是房企拿(ná)地的愈發困難。因地産(chǎn)新(xīn)規，房企需要集中(zhōng)融資，開發貸成本和按揭成本上升，隻能(néng)高息借錢。也就是說，自持酒店(diàn)的物(wù)業獲取成本日漸高企。酒店(diàn)輕資産(chǎn)，稱得上是地産(chǎn)酒店(diàn)為(wèi)自己找尋的一條“生存捷徑”。

　　文(wén)旅：一切皆有(yǒu)可(kě)能(néng)，但也僅僅是可(kě)能(néng)

　　那麽，這樣的運營方式就能(néng)讓地産(chǎn)企業的酒店(diàn)集團高枕無憂了嗎?憑借着能(néng)夠兼具(jù)房地産(chǎn)開發和旅遊項目開發運營的優勢，文(wén)旅早已成為(wèi)了國(guó)内衆多(duō)房企創新(xīn)發展的方向。事實上，在宏觀調控和土地競争日益激烈的背景下，作(zuò)為(wèi)多(duō)元化轉型的重要方向，有(yǒu)超半數百強房企布局文(wén)旅地産(chǎn)。

　　具(jù)體(tǐ)來看，以萬科(kē)、恒大、世茂等為(wèi)代表的房企加緊搶占文(wén)旅地産(chǎn)賽道。其中(zhōng)就包括萬科(kē)與悅榕控股成立合資平台“悅榕中(zhōng)國(guó)”，落地包括悅榕莊、悅椿、悅梿等系列酒店(diàn)品牌，打造度假酒店(diàn)群;世茂攜手Hello Kitty、藍精(jīng)靈打造國(guó)際IP主題樂園;複星旅文(wén)一路收購(gòu)地中(zhōng)海俱樂部、Thomas Cook等一系列全球成熟的文(wén)旅IP和品牌資源……企業試圖以旅遊拉動地産(chǎn)、以地産(chǎn)反哺酒店(diàn)和文(wén)旅，成為(wèi)行業多(duō)數企業采用(yòng)的模式。

　　依舊以複星旅文(wén)為(wèi)例，在2018年分(fēn)拆獨立上市之際，複星旅文(wén)旗下已經擁有(yǒu)酒店(diàn)、度假村及旅遊目的地開發管理(lǐ)和運營、提供旅遊産(chǎn)品、娛樂等多(duō)項旅遊文(wén)化服務(wù)。這些業務(wù)在當時的投行人士看來，因為(wèi)含有(yǒu)酒店(diàn)、度假村等優質(zhì)文(wén)旅資源，所以未來發展更具(jù)想象空間。

　　而事實卻給了想象沉重一擊。上市前的三年複星旅文(wén)持續虧損，直到三亞亞特蘭蒂斯配套物(wù)業棠岸的銷售轉結，複星旅文(wén)才打破連續虧損的尴尬局面，當年盈利3.08億元。這其中(zhōng)，雖然物(wù)業銷售收入占比隻有(yǒu)20%左右，卻貢獻了總毛利潤的58.4%。毫無疑問，配套旅遊地産(chǎn)物(wù)業銷售是創造收入和盈利最快也是最直接的方式。但這樣的模式與普通住宅的銷售一樣，都是“一次性”買賣。随着度假村及旅遊目的地項目中(zhōng)可(kě)銷售部分(fēn)的去化，複星旅文(wén)的業績開始滑坡也就無可(kě)避免了。

　　龐大如複星旅文(wén)，文(wén)旅和酒店(diàn)的想象空間仍然依賴于地産(chǎn)的反哺。在當下，地産(chǎn)自身本就“亞健康”的情形下，就國(guó)内的市場現狀而言，尚沒有(yǒu)可(kě)見、可(kě)持續的盈利通道。盡管文(wén)旅市場的投資有(yǒu)着擴張态勢，并被專家們看好“有(yǒu)想象空間”，但在市場摸索出一條可(kě)持續發展的道路前，一切皆有(yǒu)可(kě)能(néng)，也意味着可(kě)能(néng)僅僅是可(kě)能(néng)。

轉載來源：搜狐旅遊