2021-09-22
“最近，杭州近60 餘歲的某酒店(diàn)加盟商(shāng)老姜有點忙，他在網上收集并查閱各個酒店(diàn)集團的介紹來确認下(xià)一(yī)個酒店(diàn)品牌，老姜對酒店(diàn)品牌并不特别熟悉，雖有一(yī)個酒店(diàn)，但日常自己很少打理，酒店(diàn)管理公司負責經營所有業務。”
“這個月，老姜收到了房東的消息，12 年租賃合同馬上到期，續租要盡快決定。這家酒店(diàn)是老姜在 2010 年通過朋友介紹并承租的，一(yī)共 4000 多平米。酒店(diàn)生(shēng)意一(yī)直比較穩定，租賃至第 6 年時做過一(yī)次小(xiǎo)翻。而今，租賃期即到，如續租，酒店(diàn)需要全部翻新，需投入不少錢，老姜試着看看其他的酒店(diàn)品牌，或許有更好的選擇...”
“轉會”存量的機遇
老姜隻是衆多酒店(diàn)加盟商(shāng)的一(yī)例。據了解，2010 年中(zhōng)國境内的連鎖經濟型酒店(diàn)總量已達到 5120 家，客房總數量爲 56.4 萬間。從 2003 年經濟型酒店(diàn)快速發展以來，8 年間經濟型酒店(diàn)總量增加了 66 倍，複合增長率高達 78%。 至 2012 年，中(zhōng)國連鎖經濟型酒店(diàn)總量已經突破萬家。其中(zhōng)，95%以上的經濟型酒店(diàn)的經營方式是通過租賃物(wù)業後自行裝修對外(wài)經營，按照酒店(diàn)業租賃物(wù)業的慣例，租賃期通常爲 10年到15 年，也就是說，2007 年到 2012 年之間已累計形成萬份租賃合同，這一(yī)批租賃合同都将面臨續約、換牌的選擇，顯然，這是個巨大(dà)的“轉會”存量。 在歐美國家，酒店(diàn)管理類合同通常分(fēn)爲管理合同和品牌授權合同，而品牌授權合同簽訂時長通常可達到20年以上，而更大(dà)型的酒店(diàn)品牌授權合同可達到上百年。而在國内，酒店(diàn)管理方與酒店(diàn)加盟商(shāng)簽訂的管理以及品牌授權合同相對較短，通常爲 10-15 年，基本與物(wù)業租賃期保持同期。 簽訂酒店(diàn)管理和品牌授權合同後，酒店(diàn)加盟商(shāng)在合同期間一(yī)般不會更改品牌，因每個酒店(diàn)品牌的裝修獨特性很強，加上合同的違約限制緻使更換品牌的成本很高。而租賃和管理合同到期就使酒店(diàn)加盟商(shāng)有了一(yī)次重新裝修和品牌選擇機會。 按照 1 萬家轉會存量粗略計算，其中(zhōng)，70%左右的酒店(diàn)加盟商(shāng)仍會選擇原酒店(diàn)品牌，這主要源于各個集團對加盟商(shāng)帶來的業績和服務貢獻所形成的品牌防禦。10%左右的加盟商(shāng)将會退出酒店(diàn)經營;約 5%的酒店(diàn)加盟商(shāng)選擇脫離(lí)連鎖品牌而獨立經營。 即便如此，仍然将會有約 15%的加盟商(shāng)有新品牌選擇訴求。15%對應的酒店(diàn)數量約爲1500餘家，如累加早前中(zhōng)小(xiǎo)型連鎖酒店(diàn)集團的經營不善導緻的加盟商(shāng)“退牌”數量，現階段，預計境内市場将有超過2000 家酒店(diàn)類經濟型酒店(diàn)有“轉會”需求。
“轉會”局，酒店(diàn)集團防與守
根據盈碟咨詢發布的報告顯示，2012 年，中(zhōng)國經濟型連鎖酒店(diàn)頭部分(fēn)别集團爲：如家、七天、漢庭、錦江之星、格林豪泰等企業，其中(zhōng)如家、七天在 2012 年單品牌總量均突破 1000 家，漢庭、錦江之星和格林豪泰也分(fēn)别超過 500 家。 昔日的存量大(dà)戶如今要面臨加盟商(shāng)的新選擇，對各個酒店(diàn)集團來說，這無疑是一(yī)次期末考試。據抽樣顯示，如家、七天、錦江之星、格林豪泰或将提供更多比例的“轉會”機會，而對于後起的連鎖酒店(diàn)集團無疑是一(yī)次絕佳的增量契機。 在增量市場缺失的背景下(xià)，留住加盟商(shāng)仍然是頭部集團的重要戰略之一(yī)。各個集團均通過品牌多元化、細分(fēn)化來解決不同加盟商(shāng)的訴求，給加盟商(shāng)更多選擇從而達到集團内部品牌“轉會”。另外(wài)，在防“轉會”的策略中(zhōng)，各個頭部集團相應出台了不同的政策挽留酒店(diàn)加盟商(shāng)如：管理費(fèi)折扣、系統費(fèi)折扣、以及支持翻新的裝修貸政策等等。折扣程度一(yī)般在管理費(fèi) 7 折優惠，系統管理費(fèi) 5 折優惠，以及支持 50%裝修款總額的裝修貸政策，各集團略有不同。 而準備吸納意向加盟商(shāng)的酒店(diàn)集團則推出了更加優越、更大(dà)力度的“轉會”政策，其中(zhōng)，就以東呈集團最爲“激進”。據了解，東呈集團爲吸引“轉會”加盟商(shāng)，針對性的推出“老店(diàn)易起投”改造全程幫扶計劃，其中(zhōng)包含多個較大(dà)力度的翻新政策和方案。
據東呈集團介紹：“該政策主要針對非東呈品牌旗下(xià)的存量在營酒店(diàn)，政策主要包括：免收保證金;加盟費(fèi)、設計費(fèi)、管理費(fèi)全部提供折扣優惠政策，并引入第三方酒店(diàn)金融服務機構爲老店(diàn)改造翻新提供最高 100% 貸款額度的金融支持，相比其他酒店(diàn)集團推出的 50% 左右的裝修貸金融服務，東呈此次“老店(diàn)易起投”計劃引入的外(wài)部金融服務機構提供的有關金融政策被稱爲“終極金融方案 ”。 “除以上政策外(wài)，東呈集團還承諾參與“老店(diàn)易起投”計劃的新店(diàn)爬坡期後首月出租率超 80% 以上，不達标者将減免 3 個月管理費(fèi)，對于加入“老店(diàn)易起投”計劃的加盟商(shāng)，項目啓動 20 天内開(kāi)工(gōng)最高享 8 萬元物(wù)資(zī)抵用券，年内開(kāi)業贈 5 萬元開(kāi)業營銷禮包…”。
據東呈集團官網顯示，東呈在全球約280個城市累計簽約超過3500家酒店(diàn)及24萬間客房，東呈旗下(xià)及合作品牌共有14個，擁有超過4600萬會員(yuán)。而此次政策适用于東呈旗下(xià)的城市便捷、宜尚、柏曼、怡程 4 個主流品牌。
加盟商(shāng)獲益良多
剛剛獲得全額裝修貸的酒店(diàn)加盟商(shāng)楊老闆表示：“疫情了兩年，酒店(diàn)基本就沒有賺過錢，因爲疫情，會議和商(shāng)務活動減少了很多，像我(wǒ)們這樣的加盟商(shāng)資(zī)金儲備都不會特别多，這兩年爲了保住租賃合同，掙的錢都交租金了，有時候還要貼進去(qù)不少。我(wǒ)的情況還不算太差，有些身邊的朋友因爲交不起租金，都在選擇出售酒店(diàn)，但是現在出售肯定不是最好的時候，很被動。” “都知(zhī)道疫情肯定過去(qù)，這一(yī)波肯定會有不少酒店(diàn)幹不下(xià)去(qù)，我(wǒ)猜測，疫情過去(qù)以後，酒店(diàn)會有一(yī)段非常好的行情，我(wǒ)的酒店(diàn)位置不算差，租賃合同我(wǒ)已經續約了，交了租金，身上幾乎沒有什麽錢，就是因爲有了全額的裝修貸，我(wǒ)才下(xià)定決心換牌，其實，隻要位置不錯，各個品牌之間的收益基本都差不多，這個時候就要看哪個公司(酒店(diàn)集團)能給最好的政策， 解決資(zī)金，就解決了實際問題...”。 商(shāng)家競賽，加盟商(shāng)受益，在酒店(diàn)擴張觸頂之際，加之疫情所引發的加盟商(shāng)資(zī)金缺乏的實際因素、以及租賃和管理合同階段性到期的綜合因素，将導緻“轉會”訴求增加，對酒店(diàn)集團來說，或将成爲重要增量渠道，關鍵在于誰解決了下(xià)遊的實際需求，誰或将改變國内酒店(diàn)集團實力排位。
加盟商(shāng)該如何擇取?
面對多樣的政策，加盟商(shāng)該如何選擇?專門從事酒店(diàn)不動産私募投資(zī)的黑鲸資(zī)本董事王先生(shēng)強調：“租賃酒店(diàn)經營需要考慮品牌的長遠性。酒店(diàn)的有效經營期與城市發展密不可分(fēn)，良好的酒店(diàn)品牌抗風險能力更好一(yī)點，另外(wài)，對于提供裝修貸服務的集團也需要嚴格篩選，最好選擇實力比較大(dà)的公司，對于金融服務的合同也需要認真核查，若有需要，最好聘請一(yī)位專業的律師協助。” “近期，市面上有不少專門提供裝修貸的網貸公司出現違約，建議酒店(diàn)加盟商(shāng)要避開(kāi)與這些公司合作，有大(dà)型酒店(diàn)集團推薦或擔保的金融機構提供的金融方案更加有利于加盟商(shāng)。另外(wài)，即便是獲得較高的裝修貸， 也要避免大(dà)投資(zī)、講排場心理，節約翻新仍然是最安全的方案。” “最後，如果加盟商(shāng)能在加盟之前獲得酒店(diàn)集團的承諾，安全系數會提高很多，往往，能提供一(yī)定承諾的酒店(diàn)集團會更加用心的爲加盟商(shāng)的利益着想...”
轉載來源：酒店(diàn)投資(zī)界 · 牛耿
